Kanun koyucu konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356 maddelerinde yer vermiştir. Bu maddelerin uygulanması için taşınmaz üzerinde konut veya çatılı iş yeri bulunması şarttır. Konut veya çatılı iş yeri bulunmayan taşınmazlara TBK 299-338’de yer alan genel hükümler uygulanır. Yine konut ve çatılı iş yerleri hakkında özel düzenlemelerin kapsamadığı hususlarda TBK 299-338’de yer alan genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bu düzenlemeler kira tespit davası ve kira uyarlama davasının özünü oluşturur.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Ödeme Borcu
Kira bedeli ödeme borcu esasen kira ilişkisinde kiracının çekirdek edimini oluşturur. Kira ilişkisinde amaç bir konut veya çatılı iş yerini kullandırarak karşılığında gelir elde etmektir. Kira tespit davası ve kira uyarlama davasına konu olan borç da esasen kira ödeme borcudur.
Başlangıç Bedelini Serbestçe Belirleme
Taraflar kira sözleşmesi başlangıcında kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Bu bakımdan Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen irade bozukluğu veya aşırı yararlanma durumları ortaya çıkması durumunda bu hükümler uygulama alanı bulabilir. Kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından tarafların belirlemiş olduğu bedel önem arz eder.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3732 E. – 2022/2559 K. ilamında ilk derece mahkemesi ve istinaf aşamalarından geçen aşağıdaki kararları onamıştır.
”Davacılar; davacı … ile davalı arasında düzenlenen 06/11/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 6.665-TL olarak belirlendiğini, kira bedelinin hakkaniyete uymadığını, muzayaka halinde olmalarından faydalanılarak kira bedelinin fahiş olarak tespit edildiği, aşırı yararlanmanın söz konusu olduğu iddiasıyla Adıyaman Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/879 esas sayılı dosyası ile kira bedelinin tespiti davası açtıklarını, yapılan yargılama sonunda 06/11/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 2.733,75 TL olarak tespitine karar verildiğini, kira bedelinin tespitine ilişkin karar kesinleşinceye kadar kira sözleşmesinde belirtilen her yıl artan oranlarda belirlenen kira bedellerinin davalı kurum hesabına yatırıldığını ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 400.000 TL’nin tahsilini, talep etmişlerdir.
Davalı; 06/11/2013 tarihli kira sözleşmesini davacının rızasıyla imzalandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; 06/11/2013 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile her ay 6.665 TL kira ödendiği, davacı tarafından açılan kira bedelinin tespiti davasında aylık kira bedelinin 2.733,75TL olarak tespitine karar verildiği, kararın kesinleştiği, davacıların 06/11/2013 kira sözleşme tarihinden 25/10/2018 tarihine kadar tespit edilen kira tutarına yıllık %10 kira artış oranı ile 293.526,05 TL fazla ödeme yaptığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 03/10/2019 tarihli bilirkişi raporunda 293.526,05 TL ana para ve 81.000,064 TL işlemiş faiz olmak üzere, davacı tarafça fazla yatırıldığı tespit edilen toplam 374.526,069 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; kesinleşen mahkeme kararı ile 06/11/2013 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 2.733,25 TL olarak belirlendiği, davacının ilgili dönemlerde belirlenen bu kira bedelinden daha yüksek olacak şekilde sözleşmede belirlenen bedel üzerinden kira bedeli yatırmaya devam ettiği, bu durumda kesinleşmiş mahkeme kararına göre fazladan ödediği kira bedeli yönünden sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak davalıdan fazla ödediği bedelin iadesini talep etme hakkının olduğu, davacılar arasında yapılan bila tarihli temlikname başlıklı belgede açıkça dava konusu olan ve talep edilen alacağın yarısı olan 200.000 TL’nin …’e temlik edildiği, bu temlik işlemi yönünden borçlunun rızası gerekmediğinden davalı tarafın davacı … yönünden yaptığı husumet itirazının yerinde olmadığı ancak davacılar arasındaki temliknamede davada talep edilen alacağın yarısının temlik edildiğinin açıkça kararlaştırıldığı, davacıların alacak yönünden 1/2’şer oranında talep haklarının mevcut olduğu, bu hususun re’sen gözetilmesi gerektiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 374.526,069 TL’nin, dava tarihi olan 25/07/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak 187.263,035 TL’sinin davacı …’e, 187.263,035 TL’sinin davacı …’a verilmesine, fazlaya ilişkin alacak talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.” Söz konusu karar kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından başlangıç bedeli konusunda önem arz etmektedir.
Kira Artış Miktarını Belirleme ve Tüfe Sınırı
TBK 344/1 hükmüne göre tarafların yeni gelen kira yılına ilişkin olarak kira bedelinin arttırılması konusunda anlaşmaları mümkündür. Ancak kanun koyucu bu düzenlemede tarafların iradelerine bir üst sınır getirmiştir. Öyle ki yeni dönemde belirlenecek kira bedeli artışı, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olacak şekilde belirlenemeyecektir. Bu düzenlemenin konut ve çatılı iş yerleri bakımından getirildiği ve bu kapsam dışında kalan kira ilişkilerinde TÜFE sınırlamasının uygulanmadığı unutulmamalıdır. Kira tespit davası ve kira uyarlama davası kapsamında belirlenen yeni bedelin de artış sınırı bakımından bu sınır ile uygulanacağı unutulmamalıdır.
- Kiracı on iki aylık tüfe oranı üzerinde bir artışla kira bedelini ödemiş ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödediği bedeli faizi ile birlikte kiraya verenden talep edebilecektir.
- Taraflar TÜFE oranından daha az bir artış oranı ile anlaşabilirler. Bu durumda belirlenen artış oranı taraflar için bağlayıcıdır.
Yargıtay kira bedelinin artışına ilişkin düzenlemeyi kamu düzeninden saymaktadır. Bu bakımdan kamu düzeninden olan husus, kira bedelinin belirlenmesi değil, kira artış oranının belirlenmesidir. (Prof. Dr. Umut Yeniocak, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davaları, Güncellenmiş 3. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2023. Syf. 26)
Kira Ödeme Borcu ve Kira Tespit Davaları
TBK 344/2 Kapsamlı Kira Tespit Davaları
TBK 344/1 hükmüne göre taraflar yeni kira dönemine ilişkin olarak kira bedelini kira sözleşmesi ile kararlaştırabilirler. Bu bakımdan özel hükümlerde kiracılar yararına özel bir düzenleme bulunmaktadır. TBK 344/2 hükmüne göre yeni dönem için belirlenecek kira bedeli bir önceki yılın TÜFE fiyat endeksi oranından fazla olamayacaktır.
Taraflar sözleşme ile kira artış oranı belirlememiş ise TBK 344/2 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Bu bakımdan taraflar sözleşme veya herhangi bir irade uyumu ile kira artış oranı belirlememiş ve kira artış oranının hakim tarafından belirlenmesini talep etme hakkını kullanacaklardır. Bu bakımdan hakim anılan hüküm gereğince önceki 12 ay TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun olarak taşınmazın durumuna göre karar verecektir.
Bu dava 5 yıllık sürenin dolması ile açılacak uyarlama davasından farklılık arz etmektedir. 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren açılabilecek kira tespit – kira uyarlama davaları TBK 344/3 hükmü gereğince açılır. Bu bakımdan 12 aylık TÜFE ortalaması dışında başkaca veriler de kullanılır.
TBK 344/3 Kapsamlı Kira Tespit Davası – Kira Uyarlama Davası
Bu hüküm altında düzenlenen davalar 5 yıllık sürenin dolması ile açılabilmektedir. Esasen yukarıda bahsedilen dava türünden farklı olarak yalnızca TÜFE artış oranı değil, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre karar verilmektedir.
Her iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde;
-Kira sözleşmelerinde kira bedellerinde 5 yıl süreyle en fazla TÜFE oranında artış,
-5 yılda bir uyarlama davası ile belirlenecek kira bedeli uygulamasını kabul etmiştir.
İki dava arasındaki farka ilişkin Yargıtay bir kararında şu hükümlere yer vermiştir;
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4668 E. – 2018/11600 K.
“Davalı ile önceki malik arasında imzalanan 01.11.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 1.800-TL olduğu ve kontrat bitiminde kira rayiç bedelinin arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu , ÜFE artış oranına göre yapılan hesaplama ile dava konusu yerin 01.11.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 2.211,46 -TL olacağını, taşınmazın belirlenen dönemde boş olarak kiraya verilmesi halinde ise aylık 3.300-TL kira bedeli getireceğini belirtmişlerdir. Mahkemece, bilirkişiler tarafından ibraz edilen rapora göre taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği belirlenen miktardan hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle aylık 2.970 -TL olarak kira bedelinin tespitine karar verilmiştir.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344. maddesine göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Somut olayda, tespiti istenen 01.11.2014-01.11.2015 dönemi için kiranın başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadığından, DİE’nin 12 aylık ÜFE endeksi oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken hak ve nefasete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru değildir.” Söz konusu karar kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından 5 yıllık süre şartı konusunda önem arz etmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3197 E. , 2021/1593 K. sayılı ilamında kira tespiti davasında vermiş olduğu bir kararında şu değerlendirmelerde bulunmuştur;
“ Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
- Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
- Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
- Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
- Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
- Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukukî ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukukî sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar.
- Bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli, davalı kiracının tespitini talep ettiği kira bedelinden fazla ise dava reddedilmeyip, talebi aşmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir. Somut olayda davacı, müvekkili aleyhine açılan itirazın kaldırılması davasında endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 yılı için aylık kira bedelinin 2.202,08TL olarak belirlendiğini belirterek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.300TL olarak tespitini istemiş, mahkemece alınan bilirkişi raporunda 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 2.320,77TL olacağı belirtilmiştir. Bu durumda bilirkişi raporunda belirlenen kira bedeli davacının tespitini istediği kira bedelinden fazla olduğundan dava reddedilmemeli, endeks uygulaması yapılarak 2012-2013 kira dönemi için belirlenen ve kiracı tarafından ödenen aylık 2.202,08TL üzerinden kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.” Söz konusu karar kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından başlangıç bedeli bakımından önem arz etmektedir.
Sahibinden.com ve benzeri emlak sitelerinde yer alan ilanların hükme esas alınamaması
Uygulamada bilirkişilerin ilan sitelerinden emsal konut veya çatılı iş yeri tespiti yaptıkları ve bu ilanları baz alarak emsal ücret bakımından rapor düzenledikleri durumlar ile karşılaşılmaktadır. Bu bakımdan İstanbul ve İzmir Bölge Adliye Mahkemeleri bu ilanların icap durumunda olduğu ve sözleşmenin kurulmamış olduğu gerekçeleri ile söz konusu ilan sitelerinde yer verilen ilanların hükme esas alınamayacağını içtihat etmiştir. Kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından ev sahipleri çoğu zaman bu bedelleri talep etmektedir. Ancak kira tespit davası ve kira uyarlama davası kapsamında uygulamada isabetli şekilde bu ilanların icap şeklinde olduğu kabul edilmektedir.
“Bilirkişinin emsal olarak incelediği taşınmazların henüz kiraya verilmemiş, emlak sitelerinde ilan olarak yer alan taşınmazlar olduğu görülmektedir. Bu ilanların henüz birer icaba davet olduğu açıktır. İcaba davette, bir kimsenin, başkalarının kendisine teklifte bulunmasını sağlayıcı ve sözleşme için görüşmelerin başlamasını amaçlayan beyanda bulunması söz konusudur. Bilirkişilerin re’sen emsal olarak kabul ettiği ilandaki taşınmazların bedellerinin dava konusu taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kriter olmaması gerekir. Davalı vekilinin tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin istinaf talebi yerinde bulunmuştur.” (İstanbul BAM 36. HD, 2017/303 E. 2017/395 K.)
Benzer yönde İzmir BAM 6. HD., 2019/3393 E., 2020/825 K. Söz konusu kararlar kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından başlangıç bedeli bakımından önem arz etmektedir.
Dövizle Sözleşme Yapma Yasağı ve Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Belirlenmesi
13 Eylül 2018 tarihli 85 Sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı kararı ile Türkiye’de ikamet eden kişiler ile yapılacak kira sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılması yasağı getirilmiştir.
Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle gayrimenkul satım ve kira sözleşmeleri akdedilirken döviz cinsinden bedel belirlenmesi veya dövize endeksli olarak kira bedeli belirlenmesi serbesttir. Bu bakımdan irdelendiğinde Türkiye’de bulunan bir taşınmaza ilişkin olarak Türkiye’de yerleşik kişiler arasında kira sözleşmeleri dövizle işlem yasağı kapsamında olacaktır. Bu bakımdan kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından yabancı para birimi uygulaması bulunmamaktadır.
Dövizle işlem yasağına aykırı davranışlar idari para cezası yaptırımı ile cezalandırılmaktadır. Buna göre;
– 2023 yılında işlenen fiiller nedeniyle yaklaşık 31.656 TL’den başlamak üzere 264.172 TL’ye kadar,
– 2024 yılında işlenecek fiiller nedeniyle de yaklaşık, 50.162 TL’den başlamak üzere 418.607 TL’ye kadar
İdari para cezası uygulanabilecektir.
Uygulanacak idarî para cezasına karar vermeye Cumhuriyet Savcıları yetkilidir. Aykırılığın tekrarlanması durumunda verilen cezalar iki katı oranında uygulanabilecektir.
Yargıtay vermiş olduğu bir kararında dövizle işlem yasağının kamu düzeninden olduğunu ve borçlunun İcra İflas Kanunu 63. maddesi kapsamında borca itiraz ederken dövizle işlem yasağına dayanmamasının itirazın kaldırılmasına ilişkin davada bağlayıcı olmayacağı ve mahkemenin re’sen dövizle işlem yasağını göz önünde bulundurması gerektiğini içtihat etmiştir;“ TBK’nın 26’ncı maddesinde; “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmüne yer verilmekle aynı kanunun 27/1. maddesinde ise; kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmelerin kesin hükümsüz olacağı düzenlenmiştir. Türk parasının kıymetinin korunması amacıyla yürürlüğe konulan mevzuatta 2018 yılında yapılan değişiklik ile döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak sözleşme yapma özgürlüğüne sınırlama getirilmekle ekonomik kamu düzeninin korunması amaçlanmış olup bu durumun mahkemelerce resen dikkate alınması gerekmektedir.
Yukarıda bahsedilen yasal düzenlemeler bütün olarak değerlendirildiğinde somut olayda, taraflar arasında 30/12/2010-30/12/2020 tarihleri arası belirli süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşme bedelinin her yıl 50.000 Euro olarak ödenmesi kararlaştırıldığı, sözleşme süresinin taraflarca uzatılması üzerine kiraya veren alacaklının 31/12/2020-30/12/2021 tarihli kira döneminden eksik kalan 15.687,12 Euro kira alacağının ödenmesini talep ettiği taraflar arasında kira bedelinin ödenmesi konusunda mutabakata varılmadığı anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece İİK’nun 63. maddesi uyarınca icra dairesinde ileri sürülmeyen sebeplerin yargılamada dinlenemeyeceğinden takibe konu dövize endeksli kira bedeli konusunda inceleme yapılamayacağı gerekçesi hatalıdır. Kamu düzeni ile ilgili bu değişikliğin değerlendirilmesi ile oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” (Y.12.HD., E. 2022/6469 K., 2022/9954 T. 6.10.2022) Söz konusu karar kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından önem arz etmektedir.
Kira tespit davası ve kira uyarlama davası teknik karakterli bir dava türüdür. Kira tespit davası ve kira uyarlama davası bakımından süre koşulları ve kira bedelinin talep edilmesi konusunda uygulanacak parametreler önemlidir.
SONUÇ
Kira sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, tarafların hukuki haklarını kullanmalarını zorunlu kılar. Bu bağlamda, kira tespit davası ve kira uyarlama davası sıklıkla karşılaşılan hukuki süreçlerdir. Kira tespit davası, belirsiz veya anlaşmazlığa konu olan kira bedelinin yasal çerçevede tespit edilmesini sağlarken, kira uyarlama davası ise değişen ekonomik koşullar veya sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesi durumunda kira bedelinin yeniden belirlenmesini hedefler.
Kira tespit davası ve kira uyarlama davası konularında hukuki destek almak, hakların korunması açısından büyük önem taşır. Bu davalar, hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve teknik detayları nedeniyle uzmanlık gerektirir. Bu nedenle, kira tespit davası ve kira uyarlama davası ile ilgili sorun yaşayanların bir avukata başvurması tavsiye edilir.
Avukat Uzman Arabulucu Gül ÖZTÜRK
